مقدمه: ۴
۱-تعریف اجاره ۵
اجاره یعنی چه؟ ۵
۲- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره: ۷
۱ معاوضی بودن عقد اجاره ۷
۲-تملیکی بودن عقد اجاره: ۷
۳-رضائی بودن عقد اجاره: ۸
۴-لازم بودن عقد اجاره: ۹
۵-موقتی بودن عقد اجاره: ۹
۶-ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره: ۱۰
۷-تدریجی بودن عقد اجاره: ۱۰
۸-شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره: ۱۰
۳-طرفین عقد اجاره: ۱۱
۲-عوضین یا دو مورد عقد ۱۲
۴-انواع اجاره: ۱۳
۵-وظایف مالک در حقوق ایران ۱۴
وظایف مستأجر در عقد اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران: ۱۵
فصل اول ۱۷
ارکان عقد اجاره ۱۷
۱-قصد و رضای طرفین (تراضی) ۱۸
۲-موجر و مستأجر: ۱۸
اهلیت در عقد اجاره: ۲۳
اختلاف نظر وجود دارد: ۲۵
نتیجه و تحلیل: ۲۶
کیفیت تعیین اجرت: ۲۶
فصل دوم ۲۷
شرایط عقد اجاره ۲۷
۱-شروط عقد اجاره: ۲۸
۲-شروط مال موضوع عقد اجاره: ۲۸
۳-عین مستأجره باید قابلیت تعامل را داشته باشد: ۳۰
۴-مورد اجاره باید مقدور التسلیم و تسلم باشد: ۳۰
۵-مورد اجاره باید مستحق للغیر نباشد: ۳۱
۶-مالیت داشتن: ۳۱
شروط اجرت: ۳۱
۷-مورد اجاره ممکن است عین خارجی و یا کلی باشد: ۳۳
۸-موجر باید مالک منفعتی باشد که آنرا به وسیله عقد اجاره واگذار می نماید: ۳۳
فصل سوم ۳۸
آثار عقد اجاره ۳۸
الزامات مختص موجر: ۳۹
۱-تسلیم مورد اجاره: ۳۹
۲-حفظ و صیانت از مورد اجاره: ۴۲
۳-عدم تغییر در عین مستأجره: ۴۳
۴-انجام تعمیرات اساسی: ۴۳
۵-پرداخت مخارجی که برای بقاء عین مستأجره ضروری است: ۴۴
۶-قبول مسئولیت در قبال تعرض و مزاحمت اشخاص ثالث: ۴۴
تکالیف موجر: ۴۵
تکالیف مستأجر: ۴۹
فصل چهارم ۵۳
خیارات در عقد اجاره ۵۳
۱-فسخ اجاره: ۵۴
۲-خیار شرط: ۵۴
۳-خیار رؤیت: ۵۶
شرایط تحقق خیار رؤیت: ۵۷
خیار عیب: ۵۷
۵-خیار تخلف شرط: ۶۰
۶-خیار تدلیس: ۶۱
۷-خیار تبعض صفقه: ۶۱
بطلان اجاره: ۶۲
فصل پنجم ۶۷
انحلال عقد اجاره ۶۷
۱-انحلال عقد اجاره از طریق بطلان: ۶۸
۲- انحلال عقد اجاره از طریق فسخ: ۶۸
۳- موارد فسخ عقد اجاره توسط موجر: ۶۹
۴-انحلال عقد اجاره ۷۰
۵-انحلال عقد اجاره از طریق انفساخ: ۷۱
۶-انحلال عقد اجاره از طریق انقضاء مدت: ۷۱
۷-انحلال عقد اجاره از طرق خاص: ۷۲
۸-انحلال عقد اجاره مربوط به خانه های سازمانی: ۷۴
فصل ششم ۷۵
بررسی حق سر قفلی و حق کسب و پیشه ۷۵
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه: ۷۶
مواردی که به مستأجر سرقفلی تعلق نمی گیرد: ۷۸
فصل هفتم ۸۰
در دعاوی راجع به عقد اجاره ۸۰
۱-تعدیل اجاره بها: ۸۱
شرایط پذیرش دعوی تعدیل اجاره: ۸۱
۲-الزام به تنظیم سند رسمی اجاره: ۸۱
۳-دعوی الزام به تعمیرات اساسی: ۸۲
۴-دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء مدت: ۸۳
۵-تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی: ۸۴
۶-تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط: ۸۵
۷-تخلیه به لحاظ انتقال به غیر: ۸۶
۸-تخلیه به لحاظ تغییر شغل: ۸۶
۹-تخلیه به لحاظ احداث بناء: ۸۷
۱۰-تخلیه به لحاظ تخلف از شرط: ۸۸
۱۱-تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور: ۸۸
۱۲-دعوی تجویز انتقال منافع: ۸۹
۱۳-دعوی مطالبه اجور و یا مطالبه اجرت المسمی و خسارت وارده در مورد اجاره: ۹۰
۱۴-دعوی عسر و حرج: ۹۰
فصل هشتم ۹۲
ضوابط شکلی اجاره نامه ۹۲
۱-شرایط سند رسمی اجاره: ۹۳
۲-شرایط سند عادی اجاره: ۹۳
۳-روش تخلیه در صورت وجود سند رسمی: ۹۴
نتیجه گیری: ۱۰۸
علائم و اختصارات : ۱۰۹
فهرست منابع و مآخذ ۱۱۰
به نام خداوند جان و خرد
کزین برتر اندیشه بر نگذرد
مقدمه:
عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصری که در آن تصمیم گرفته نمی شود مگر بر اساس تحقیق کامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه ای تقریبا قدیمی است. از دیر زمان موجران در پی آن بوده اند که با تخلیه ملکشان آن را به قیمت بیشتر اجاره دهند و مستأجران نیز همیشه می خواسته اند که اجاره بهای کمتری بپردازند و در جای خود باقی بمانند.
ماجرای اجاره محلهای کسب و کار پیچیدگی دو چندان داشته است. چیزی به اسم سر قفلی و پدیده ای به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل کسب وجود داشته(و دارد) که عمق اختلافات این دو را بیشتر می کرده (ومی‌کند).
اصل در عقد اجاره این است که مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره محل را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد. اما تا آنجا که می دانیم هرگز قضیه به این سادگی نبوده است. همیشه دولتها ناچار بوده اند در میان این دو نقش«تعدیل کننده» و داور را بازی کنند. اینکه چرا چنین شده، می تواند موضوع یک بررسی اقتصادی- اجتماعی جدی باشد. شاید ساختار طبقات اجتماعی در کشور ما و نحوه تقسیم ثروت همواره تقاضای مسکن و محل کار استیجاری را نسبت به عرضه آن ایجاب می کرده و شاید لا اقل در شهرهای بزرگ و متوسط بیشتر مردم در شرایطی از جهت مالی قرار نداشته اند که مالک محل سکونت یا کسب خود باشند. به هر حال سیاستگذاری های دولتها در این زمینه از سیاست تحدید حقوق مالکین شروع شده و به تدریج به آزاد سازی روابط و تبعیت از اقتصاد بازار آزاد گرایش یافته است. توصیه اکثر حقوقدانان به مردم این است که پیش از برقراری رابطه استیجاری- به ویژه در محلهای کسب و کار حتما با وکیل خود مشورت کنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالی غیرقابل جبران باشد و در این جا قابل ذکر است که وجدان تنها محکمه ای است که احتیاج به قاضی و دادگاه ندارد.
۱-تعریف اجاره
اجر به معنی مزد، ثواب و پاداش که در مقابل عمل نیک به انسان می رسد، اجیر کسی است که در مقابل مزد کار می کند. استیجار بابت استفعای و به معنای مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معنای کرایه دادن، در اختیار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانیدن آمده است و اجاره بها مالی است که مستأجر به موجر می دهد و اصطلاحا عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین.
اجاره یعنی چه؟
ماده ۴۶۶ قانون مدنی می گوید:
» اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.«
در حقوق مدنی نیز چنین تعریف شده که اجاره عبارت است از تملک منفعت بعوض معلوم. اجاره مانند بیع از عقد (تملکی معرض می باشند با این فرق که مورد بیع عین ممکن است و مورد اجاره منفعت. ممکن است گفته شود اجاره در حیقیقت تسلیط مستأجر است بر عین برای انتفاع از آن بعوض معلوم. تملکی بودن عقد اجاره در صورتیست که مورد آن، منفعت عین خارجی باشد، زیرا در این صورت است که به وسیله عقد، منفعت بملکیت مستأجر انتقال می یابد و الا هرگاه مورد اجاره، منفعت کلی باشد.
اجاره مانند بیع یکی از عقود معینه است و علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله که قانون در ماده »۱۹۰« بیان نموده دارای شرایط مختصه است که با اجتماع آنها عقد اجاره محقق می شود.